La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) représente un outil d’investissement immobilier attractif pour les épargnants en quête de diversification. Pour autant, se lancer dans une SCPI nécessite de comprendre la différence entre le modèle à capital fixe et à capital variable. Les deux types de SCPI ont des implications directes sur la façon d’acheter ou de revendre des parts, ainsi que sur le potentiel de rendement et la liquidité de l’investissement. Ce guide explore en détail ces différences afin de vous aider à déterminer quelle option est la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.

Fonctionnement des SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe, pionnières du modèle de la « pierre papier », sont rares aujourd’hui mais conservent un fonctionnement unique basé sur la limitation des parts émises. Un plafond de capitalisation est fixé dès leur lancement, limitant les participations nouvelles une fois ce seuil atteint. Cette caractéristique offre une stabilité relative du rendement, car l’encours est bien contrôlé. Néanmoins, la nature fermée de ces SCPI pose des défis en matière de liquidité, les transactions étant souvent plus complexes.

Les investisseurs souhaitant s’engager dans une SCPI à capital fixe doivent le faire en amont, avant que la limite de capitalisation ne soit atteinte. L’acquisition de parts repose alors sur le marché secondaire, où se confrontent l’offre et la demande. Ce marché est orchestré par la société de gestion, et bien que le prix des parts soit régulièrement évalué, la valeur que vous vous retrouvez à payer ou à recevoir peut différer de la valeur comptable des biens sous-jacents.

Un avantage significatif des SCPI à capital fixe réside dans la possibilité d’une augmentation de capital décidée par l’Assemblée Générale. Ces opérations sont toutefois exceptionnelles et conditionnées par l’évaluation des opportunités de marché. Lorsque de nouvelles parts sont émises, elles le sont généralement au prix déterminé par la valeur de compromis du portefeuille. Ce mécanisme permet à la SCPI de poursuivre son développement en acquérant de nouveaux actifs immobiliers.

Cas pratiques de SCPI à capital fixe

Quelques exemples notables de SCPI à capital fixe incluent Immo Placement et Sofiprime. Immo Placement, gérée par Atland Voisin, se concentre principalement sur les actifs de bureaux dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Cette SCPI a régulièrement procédé à des augmentations de capital pour maintenir un rendement exceptionnel de 5,61% en 2023.

D’autre part, Sofiprime adopte une stratégie de plus-value plutôt que de rendement immédiat, investissant dans des actifs de premier choix dans des zones à fort potentiel de réévaluation, comme Paris. Ces SCPI démontrent la diversité des approches possibles, bien que fonctionnant sous le même schéma de capitalisation fixe.

Modalités des SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable ont su capter l’attention des investisseurs grâce à leur flexibilité. Le nombre de parts émis est illimité, ce qui permet à quiconque de souscrire ou de revendre ses parts à tout moment, sauf atteinte du plafond statutaire rarement atteint. Ce dynamisme est un atout majeur en termes de liquidité, et favorise un ajustement plus fréquent de la capitalisation en fonction des conditions de marché.

Cette capacité d’émettre de nouvelles parts assure une certaine fluidité, et le prix de souscription est aligné sur la valeur d’expertise des actifs. Cependant, cette souplesse se traduit aussi par un risque accru concernant la stabilité des rendements, car l’ajustement de la capitalisation peut temporairement affecter la capacité à générer des revenus locatifs.

Pour les investisseurs cherchant une sortie rapide de leurs investissements, les SCPI à capital variable représentent une option avantageuse. Le processus de cession de parts est simplifié par rapport au modèle à capital fixe, avec des délais de vente observés autour de 3 semaines en 2024.

Illustrations de SCPI à capital variable

Exemples emblématiques incluent la SCPI PFO2, qui a connu une croissance solide sous la gestion de Perial AM depuis 2009. Sa stratégie s’étend sur divers types d’actifs, majoritairement des bureaux, avec un accent mis sur la zone euro pour optimiser la fiscalité.

De même, Primovie illustre les avantages d’une SCPI à capital variable avec une capitalisation valorisée à près de 5 milliards d’euros en 2023. Sa spécialisation dans l’acquisition d’immeubles dédiés aux secteurs de la santé et de l’éducation assure un ancrage solide dans des secteurs en forte demande.

Comparaison directe entre SCPI à capital fixe et variable

Pour éclairer la prise de décision, il est primordial de mettre en exergue les différences fondamentales entre ces deux modèles de SCPI. Un tableau récapitulatif illustre les points clés à considérer :

Chaque modèle possède ses caractéristiques distinctives, influençant votre choix selon vos priorités en termes de rendement et de liquidité. Il est essentiel d’envisager ces facteurs en relation avec vos objectifs d’investissement personnel.

L’impact de la gestion SCPI sur le choix

La gestion efficace d’une SCPI, qu’elle soit à capital fixe ou variable, conditionne une grande partie de ses performances. Les sociétés de gestion jouent un rôle crucial dans la détermination de la valeur des parts et la stratégie d’acquisition immobilière. Il est sage de se renseigner sur leur historique et leurs pratiques avant de s’engager.

Au-delà des simples différenciations structurelles, le choix entre SCPI à capital fixe ou variable nécessite une analyse approfondie de vos objectifs d’investissement patrimonial. La qualité de la gestion, associée à la structure de capitalisation, offre un ensemble de facteurs à maximiser pour optimiser vos résultats.

Comment investir dans une SCPI à capital fixe ?

Il faut s’y prendre à temps, avant que la limite de capitalisation ne soit atteinte, généralement via le marché secondaire à travers une société de gestion.

Quelles sont les SCPI à capital variable populaires ?

Exemples de SCPI populaires incluent PFO2 et Primovie, reconnues pour leur diversification et leur flexibilité en matière de gestion de patrimoine.

Quels sont les risques associés à une SCPI ?

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques, notamment la variation des revenus locatifs et la possible perte partielle ou totale de capital.